很多喜歡房產投資的朋友,苦于沒有買房資格,想買商鋪,又不知道怎么分析商鋪的商業價值。
如何判斷商鋪的商業價值呢?鋪立租認為主要從以下7個方面來看:
1、商圈
商圈有大有小,城市商業中心和社區商業中心一看就不一樣。買商鋪的時候,商圈越高端,越核心,價值越高。重點可以關注新商圈,商鋪出貨量多,投資的機會也大。比如西安的小寨、賽格商圈,是西安的新的潮流聚集地方,在這周圍的鋪子價值最高,也是最具有投資價值的商圈。
買商鋪就像買股票,也要看未來發展,看成長空間。買成熟商鋪固然租金高,但是發展前景有限,并且銷售價格也非常高;而如果選擇發展中的商鋪,即便前面兩年的回報率不理想,但是一旦商圈發展成熟,獲利就會很高。另外,如果商圈面臨衰敗、拆遷的風險,那么最好別買,前景堪憂。比如以鐘樓商圈為主的城內商圈,已被新興商圈所趕超。曾經鐘樓是西安最大的商圈,是“西北第一商圈”,一家獨大,風頭無倆。但隨著城北經開區的崛起,鐘樓大概只是外地游客打卡地圖上濃縮的一個小點,一個必來的地標。本地人越來越少去鐘樓了,東大街,從潮流聚集到線下淘寶;南大街,從高端大氣到長安酒肆;西大街,從繁華盛景到美食聚集;北大街,從日用百貨到交通擁堵;新經濟時代的開啟,像一場無聲的戰爭,快速吞噬了那些反應遲鈍的士兵,開元商城易主,百盛、民生關店,這一曾經最繁華商圈,帶著我們的記憶正在逐步消散。
2、主力店
商圈中是否有主力店,關乎商圈的商業機會。比方說大型百貨商場、購物中心,就會帶動周邊商業物業全面升值。主力店周邊的商業是寄生業態,本身不具備聚客能力,也不具備升值能力,只有充分借助主力店的引流作用,挖掘商業機會,讓商鋪做旺,才能升值。比如主力店王府井百貨店是帶流的主力店,西安的skp店將對南門客流帶來巨大影響,目前,南門商圈的商業體量超30萬平方米,商圈總營業額超過20億。已開業的西安SKP,將會給南門帶來新的活力。預計南門整個商圈未來有望超過50億。遠超1.5公里的李家村萬達廣場,對南門商圈有巨大的流量支持。
3、附近廣場
廣場是休閑娛樂場所,有廣場的地方就能帶來人氣,就有無窮的商機。廣場吸引人流匯聚,形成巨大的消費能力,只要有廣場,就會帶來人流。人人都知道的萬達的廣場,是吸引人氣的主流,是潮流的代表,萬達巨大的人氣會給周圍商鋪帶來商機。
4、品牌店
品牌店,形成品牌效應。比方說肯德基、麥當勞、星巴克、優衣庫等,在評價商鋪商業價值的時候,是否有品牌店入駐也是重要參考因素。一方面品牌店有嚴格的商鋪選址和評估方法,在經營、發展的潛力上有保證;另一方面,知名的品牌入駐,就具備聚客能力,加速商圈的行程。是否有品牌店入駐,也能從側面反映出項目的優劣。香港最具規模的時裝品牌I.T在西安開設西北旗艦店,帶來了86個國際品牌,這附近店鋪和消費有巨大的提升作用。
5、道路交通
包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、門前是否有類似交通攔隔等,這些會直接影響消費能力。對商業選址來說,商業干道時最好的道路類別,其次是靠近商業區的交通干道。人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。
6、商鋪通用性
商鋪的價值最終是通過租賃實現的,而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶因業態不同對商鋪的要求不同,但是商鋪的通用性相互間有差別,比如很多住宅底商就明文規定不能搞餐飲(餐飲需要上下水、動力電、煤氣、排煙設備)。在購買商鋪的時候,一定要在合同條款中將配套問題寫清楚,哪怕不做餐飲,也要做到有備無患。
7、周邊租金水平
如果說以上評估條件主觀因素太多,那么周邊租金水平就是直接反應投資商鋪的租金能否支撐購買價格。商鋪只有通過租賃、買賣實現預期利潤,再低的回報率總得比銀行利息要高。一般而言,隨著商圈的成熟,商鋪是越做越旺,租金只會往上走,除非商圈發生變動。
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