很多喜歡房產投資的朋友，苦于沒有買房資格，想買商鋪，又不知道怎么分析商鋪的商業價值。

如何判斷商鋪的商業價值呢？鋪立租認為主要從以下7個方面來看：

1、商圈

商圈有大有小，城市商業中心和社區商業中心一看就不一樣。買商鋪的時候，商圈越高端，越核心，價值越高。重點可以關注新商圈，商鋪出貨量多，投資的機會也大。比如西安的小寨、賽格商圈，是西安的新的潮流聚集地方，在這周圍的鋪子價值最高，也是最具有投資價值的商圈。

買商鋪就像買股票，也要看未來發展，看成長空間。買成熟商鋪固然租金高，但是發展前景有限，并且銷售價格也非常高；而如果選擇發展中的商鋪，即便前面兩年的回報率不理想，但是一旦商圈發展成熟，獲利就會很高。另外，如果商圈面臨衰敗、拆遷的風險，那么最好別買，前景堪憂。比如以鐘樓商圈為主的城內商圈，已被新興商圈所趕超。曾經鐘樓是西安最大的商圈，是“西北第一商圈”，一家獨大，風頭無倆。但隨著城北經開區的崛起，鐘樓大概只是外地游客打卡地圖上濃縮的一個小點，一個必來的地標。本地人越來越少去鐘樓了，東大街，從潮流聚集到線下淘寶；南大街，從高端大氣到長安酒肆；西大街，從繁華盛景到美食聚集；北大街，從日用百貨到交通擁堵；新經濟時代的開啟，像一場無聲的戰爭，快速吞噬了那些反應遲鈍的士兵，開元商城易主，百盛、民生關店，這一曾經最繁華商圈，帶著我們的記憶正在逐步消散。

2、主力店

商圈中是否有主力店，關乎商圈的商業機會。比方說大型百貨商場、購物中心，就會帶動周邊商業物業全面升值。主力店周邊的商業是寄生業態，本身不具備聚客能力，也不具備升值能力，只有充分借助主力店的引流作用，挖掘商業機會，讓商鋪做旺，才能升值。比如主力店王府井百貨店是帶流的主力店，西安的skp店將對南門客流帶來巨大影響，目前，南門商圈的商業體量超30萬平方米，商圈總營業額超過20億。已開業的西安SKP，將會給南門帶來新的活力。預計南門整個商圈未來有望超過50億。遠超1.5公里的李家村萬達廣場，對南門商圈有巨大的流量支持。

3、附近廣場

廣場是休閑娛樂場所，有廣場的地方就能帶來人氣，就有無窮的商機。廣場吸引人流匯聚，形成巨大的消費能力，只要有廣場，就會帶來人流。人人都知道的萬達的廣場，是吸引人氣的主流，是潮流的代表，萬達巨大的人氣會給周圍商鋪帶來商機。

4、品牌店

品牌店，形成品牌效應。比方說肯德基、麥當勞、星巴克、優衣庫等，在評價商鋪商業價值的時候，是否有品牌店入駐也是重要參考因素。一方面品牌店有嚴格的商鋪選址和評估方法，在經營、發展的潛力上有保證；另一方面，知名的品牌入駐，就具備聚客能力，加速商圈的行程。是否有品牌店入駐，也能從側面反映出項目的優劣。香港最具規模的時裝品牌I.T在西安開設西北旗艦店，帶來了86個國際品牌，這附近店鋪和消費有巨大的提升作用。

5、道路交通

包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、門前是否有類似交通攔隔等，這些會直接影響消費能力。對商業選址來說，商業干道時最好的道路類別，其次是靠近商業區的交通干道。人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。

6、商鋪通用性

商鋪的價值最終是通過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶因業態不同對商鋪的要求不同，但是商鋪的通用性相互間有差別，比如很多住宅底商就明文規定不能搞餐飲（餐飲需要上下水、動力電、煤氣、排煙設備）。在購買商鋪的時候，一定要在合同條款中將配套問題寫清楚，哪怕不做餐飲，也要做到有備無患。

7、周邊租金水平

如果說以上評估條件主觀因素太多，那么周邊租金水平就是直接反應投資商鋪的租金能否支撐購買價格。商鋪只有通過租賃、買賣實現預期利潤，再低的回報率總得比銀行利息要高。一般而言，隨著商圈的成熟，商鋪是越做越旺，租金只會往上走，除非商圈發生變動。