政策解讀

一、商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按照規劃用途開發、建設、、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，出售面積單元不得低于500平米；不符合要求的，規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建（含在售）商辦類項目，對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、已建的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對商辦類項目的購房貸款（也就是說必須全款購買）。

八、開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

北京市大小16個區，據我了解目前在售的商辦類產品50多個，當然不排除部分項目開發商沒有對外出售的，目前在售的都是2013年前后開發商拿的地，體量都不小如果不是3.26政策的出臺這些項目早就清盤了，現在在售的也都是這50來個項目的尾盤 ，部分項目所剩房源不多就幾十套 也有體量相當大的剩余幾百套甚至上千套房源。

順義：旭輝26街區，中鐵順鑫匯，艾迪公園

昌平：TBD萬科天地

門頭溝：遠洋新天地，鴻坤七星長安，西長安壹號

通州：城市之光、朝北8080、東亞尚品臺湖、珠江四季悅城，合景中心，新光大中心，保利大都會，和悅中心

大興：萬科天地、天恒世界集，林肯時代， 華遠西紅柿， 北京密碼，悅都匯， 金科天宸薈

豐臺：魯能釣魚臺美高梅公館，金府公館

房山：熙悅灣、遠洋新仕界、首創紫悅臺、萬科中央城，綠地悅公館

石景山：紫御長安

平谷：新華聯YOYO

以上就是北京部分區域在售的上商辦類項目，大家猜猜2015年前后以上那個項目當時的銷售均價超過8萬了？？

話不多說直接上圖讓大家看個痛快,這是2019年北京市在售商辦類產品的成交套數以及銷售均價。

從上圖可也看出成交量最多的事房山的紫悅臺401套，最少的市大興的首創悅都匯11套。

根據最新信息統計2019年北京存量商辦類產品24000套，2019年網簽了5857套，這只是網簽完的數據，還有部分項目開發商為了完成銷售任務做了0.6—1年的分期付款，還有部分交了定金的可客戶這些都沒算，如果算上的話全年預計累計銷售7000套左右，按照這樣的去化率也就最多再有2年就把這剩余的24000套消化完了。

從上述圖中不難看出自2016年以來銷售量直線下跌，價格也是一路下跌，我覺得目前商辦類產品的價格幾乎到達冰點，馬上觸底了。為什么這么說呢？從2017年3.26政策以后到現在已經馬上3年了，開發商也想盡個各種銷售辦法去庫存，雖然銷量不是很樂觀但是同2018年比銷量上有所上升銷售均價上也有所上升，說明什么？說明市場有所回暖。

買商辦類產品的客戶無非就兩種1.剛需過度，2.投資+自用。

自3.26政策以后投資類的客戶一路跟風北三縣，雄安新區，海景房投資直到環京限購，海南限購，雄安新區限購加上燕郊 大廠，永清一帶房價大幅度下跌后徹底絕望了，還是回歸一線城市最靠譜，同時在觀望北京商辦類項目市場行情直到2019年北京商辦類產品價格幾乎觸底了開始下手了，據我所知部分項目有大客戶過去一買十幾套的不在少數，買幾套的比比皆是。當然價格大幅度下降是一方面還有一方面就是最近幾年股市行情也不是太好，加上各種類似于E租寶的P2P公司暴雷事件搞得投資客戶也是傷痕累累。

剛需客戶呢，也回歸理性選擇了 有指標的湊湊首付買住宅了目前北京限競房首付最低的100萬左右，位置就是 稍微偏點。沒指標的也不去北三縣將就著買房了加上也限購了買不了了，索性還是在北京先買個商辦項目過度幾年，等有指標了 手頭寬裕了再置換住宅。

還有的原因就是違建產品的大量拆除，導致部分寫字樓租金價格上漲，部分自用客戶一算賬租一套55平米左右的一年租金也10來萬呢，還不如買一套才100多萬豈不是挺劃算的，尤其是今年豐臺區和海淀區往出遷址的特別多 據聽說是清退非首都功能的一些公司 尤其是服裝類，貿易類的。

所以現在整個北京商辦類產品有了回暖的跡象，尤其是位置比較好的，距離地鐵近的房源還是很受市場認可的。

但是根據3.26政策實施辦法必須要用公司名義買，而且是全款買，每年還要繳納公司持有稅大概是總房款的萬分之八點四的稅額，就拿100萬的房子來說每年繳納的公司持有稅大概是840元，再加上個土地使用費每平米20-30元，40平米大概800-1200元之間。相當于買個40平米的房子總價100萬每年需要繳納的費用大概2000元。

說來這么多那么商辦類產品到底還能不能買呢？

我給人覺得只有你有需求就可以買，投資也好自用也好都有價值所在，但是一定要選擇距離軌道交通近的 ，物業服務好的，大開發商，比如萬科物業 中海物業 金茂的物業 保利的 龍湖的這些物業最起碼能夠保值 只有保值了才能談升值。話說到這里里想起來北京像素了有關注過的朋友或者是去過北京像素的朋友都知道由于物業管理不到位，服務不周到導致小區環境臟亂差，租金一路下滑二手房售價也一路下滑這就是物業的重要性。

那么全北京這么多商辦類產品到底怎么選呢？首先看你的用途你是自己辦公用還是暫時過度居住用？ 這個很重要的，比如說自住的項目都是封閉式小區 居住舒適感比較強，安全性也很有保障，房山的紫悅臺 順義的旭輝26街區，大興的悅公館，通州的東亞尚品臺湖，這些項目都是封閉社區，24小時安保服務，部分50平米以上戶型還通燃氣，居住起來就非常舒服。

如果是自用辦公家投資呢？那就選首先距離地鐵站近的，總價控制在150萬左右的以小面積為主，盡量選擇具有較強辦公屬性的開放性項目，比如房山的熙悅灣，石景山的紫御長安，大興的林肯時代，萬科天地，通州的萬科城市之光，保利大都會，記住了同樣的一棟樓里出租給辦公的要比出租給居住的租金高不少呢。

其次就是買有升值潛力的區域以后的升值空間會大些，根據北京十三五城市規劃綱要以及首都大興國際機場的開通運行再加上環球影城落戶通州說明整體發展北京的東南方向，投資類客戶可以圍繞著北京東南方向找找合適的項目。為什么這么說 呢？ 大家都知道2008年奧運會帶動了北城亞奧板塊的發展目前已經達到飽和狀態，最近幾年掛牌的住宅用地都非常少，西邊房山門頭溝呢屬于燕山山脈尤其是門頭溝環境不錯適合居住，像青龍湖板塊的別墅區等等，東邊就是通州了通州區目前常駐人口140多萬，根據通州區最新城市發展規劃將在2030年因該是控制人口在130萬，多數以高精尖人才為主，有利有弊利在于把通州區打造成世界級的新型城市化大都市，弊在于人口太少制約了部分行業的發展，比如餐營業，酒店住宿，等等。南城呢目前來看大有可為 首先有地其次先規劃后建設不久的將來發展不次于北城，這兩年南城70年的住宅價格也是樓王一個接一個 跟北城價格基本上持平，而且目前北京在售商品房里大興的項目是最多的。這也就說明政府在助推南城的發展同樣客戶也逐漸接受南城這個塵封太久的區域。

北京環球影城正在緊鑼密鼓的施工中，根據相關資料顯示建成后是世界上但體量最大的環球影城

　據北京日報8月19日報道，北京環球影城主題公園已基本完成鋼結構搭建，進入游樂設施安裝階段。

　　9月17日，北京環球度假區官方微博發布宣傳視頻，正式宣布度假區將于2021年向公眾開放。

說到這為什么附上環球影城呢？ 視頻里大家看到的房源就在通州區環球影城附近而且是有首開和萬科聯合開發的項目 萬科城市之光體量非常大，一期已經交房，面積區間35-40-55-76平米，總價在130-240萬之間而且是精裝修交房，最關鍵的是 樓下就是商業街，KFC，電影院 健身房，焦耳食堂，交通銀行，品牌餐飲都已經入住。

最大的亮點就是17號線 ，亦莊線 ，S6號機場線交匯處同時與京津高鐵換乘，軌道交通四通八達。

我個人建議大家在買商辦類產品時有必要去看看萬科的這個項目，正所謂貨比三家不吃虧，看看萬科的精裝修標準，因為都是現房了看的很直觀，看看萬科的物業服務，周邊的交通，商業配套等等，還是深有感觸的。

今天就先說到這里 ，這是我第一次在頭條上發文章希望能夠幫到準備買房的你。 后續我還會繼續發布北京房產相關咨詢。

在這個不平凡的春節祝福武漢人民堅持住 全國人民堅持住我們一定能夠戰勝病魔，加油武漢。